Quelle réglementation s’applique au contrat de construction d’une maison individuelle ?

 

 

Un contrat régi par une loi d’ordre public

* La loi du 19 décembre 1990 réglemente le contrat de construction de maison individuelle. Pour être conforme à cette loi, le contrat doit donc obligatoirement contenir certaines mentions. A l’inverse, certaines clauses ne peuvent pas être insérées dans le contrat, car elles sont considérées par la loi comme abusives..

* Les dispositions de cette loi sont d’ordre public, c’est à dire que toutes les règles contenues dans la loi s’imposent obligatoirement aux parties qui ne peuvent pas décider de s’y soustraire.

 

De la conception du projet de construction à la réception de la maison, un seul et unique interlocuteur professionnel : le constructeur

Le constructeur est un professionnel, dont la mission est d’assurer la construction d’une maison conformément aux souhaits du maître de l’ouvrage. Sa mission est étendue puisqu’elle commence à la conception du projet et ne s’achève qu’à la réception de la maison. Le constructeur dispose ainsi d’une vision d’ensemble du projet et est à même de conseiller au mieux le maître de l’ouvrage.

Par ailleurs, le maître de l’ouvrage peut mandater le constructeur dans le but de réaliser certaines démarches : obtention de la garantie dommages-ouvrage, du permis de construire. Enfin, il appartient au constructeur de réaliser ou de faire réaliser par diverses entreprises sous son entière responsabilité l’ensemble des travaux.

Pour le maître de l’ouvrage, ce système présente l’avantage de la simplicité puisque pour mener à bien son projet, il lui suffit d’entrer en contact avec une seule personne, le constructeur, qui est un professionnel averti qui se chargera à sa place de toutes les démarches administratives et juridiques nécessaires pour réaliser la construction projetée.

 

Un délai de rétractation

Une fois le contrat et la notice descriptive remplis et signés par les parties, ces documents, accompagnés des plans de la maison et d’une notice d’information, sont envoyés au maître de l’ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception. A compter du lendemain de la première présentation de cette lettre recommandée, le maître de l’ouvrage dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter. Pour cela, il lui suffit d’envoyer, avant l’expiration de ce délai, une lettre recommandée, dans laquelle il informe le constructeur qu’il ne souhaite plus donner suite au projet de construction. La rétractation produit tous ses effets quel que soit le motif de renonciation. Le maître de l’ouvrage, lorsqu’il reçoit ces documents par lettre recommandée doit utiliser ce délai de 7 jours pour les lire attentivement et contrôler que les mentions qui y sont insérées correspondent à ce qu’il souhaite.

 

La régularité du contrat contrôlée par le prêteur

Le maître de l’ouvrage qui s’adresse à un constructeur de maisons individuelles ne dispose en général d’aucune compétence particulière sur le plan juridique, financier et technique. C’est pourquoi, afin de le protéger contre les dangers de certains engagements irréguliers, le législateur a instauré un contrôle préventif de la régularité du contrat.

Lorsque le maître de l’ouvrage finance la construction de sa maison par l’intermédiaire d’un prêt, la loi impose au prêteur de contrôler la régularité du contrat. Avant d’émettre une offre de prêt, le prêteur doit donc vérifier la présence dans le contrat des diverses mentions obligatoires. Si une des mentions obligatoires de l’article L 231-2 du CCH ne figure pas dans le contrat qui est soumis au prêteur, celui-ci doit refuser d’émettre l’offre de prêt demandé.

Grâce à ce contrôle préventif, le maître de l’ouvrage est assuré que le contrat de construction de maison individuelle qu’il a signé comporte toutes les mentions obligatoires imposées par la loi.

Par ailleurs, avant de débloquer les sommes prêtées au fur et à mesure de l’avancement des travaux, le prêteur doit au préalable vérifier que le constructeur a bien obtenu une attestation nominative de garantie de livraison à prix et délais convenu.

 

Un prix forfaitaire et définitif

* Un prix global : Lors de la signature du contrat, le constructeur s’engage à réaliser un ensemble de travaux déterminés pour un certain prix. Ce prix est forfaitaire, c’est à dire qu’il englobe l’ensemble des travaux à la charge du constructeur.

Par ailleurs, si le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution de travaux indispensables à l’utilisation de l’immeuble, le constructeur est tenu de les mentionner dans la notice descriptive et de chiffrer le coût de leur réalisation.

Grâce à cette réglementation, le maître de l’ouvrage connaît dès la signature du contrat, le montant total des sommes qui lui seront nécessaires pour faire construire sa maison. Cette définition précise du prix facilite le montage du plan de financement, qui correspondra au plus près aux besoins du maître de l’ouvrage.

* Une révision de prix encadrée : Si le prix convenu inséré dans le contrat de construction de maison individuelle est forfaitaire et définitif, il peut néanmoins être révisé en fonction de la variation de l’indice BT 01. Cette révision est strictement encadrée, puisqu’elle ne peut être effectuée qu’en fonction de l’une des deux modalités de révision fixée de manière impérative par la loi.

 

Des paiements réglementés

* Avant l’ouverture du chantier : garantie des acomptes versés.

La loi du 19 décembre 1990 réglemente le régime des acomptes pouvant être exigés par le constructeur avant l’ouverture du chantier.

- Si le constructeur a souscrit une garantie de remboursement d’acompte, il peut demander au maître de l’ouvrage, le versement d’une somme correspondant à 5 % du prix convenu lors de la signature du contrat et à nouveau de 5 % lors de l’obtention du permis de construire.

- Si le constructeur n’a pas souscrit de garantie de remboursement, il peut demander au maître de l’ouvrage d’effectuer un dépôt de garantie qui ne peut excéder 3 % du prix de la construction sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage qui s’imputera sur les premiers paiements prévus au contrat.

Ainsi, en cas de défaillance du constructeur avant l’ouverture du chantier, le maître de l’ouvrage a la certitude d’obtenir remboursement des acomptes versés.

* Après l’ouverture du chantier : des paiements échelonnés en fonction de l’avancement des travaux.

Afin de protéger l’accédant à la propriété d’un bien immobilier en cours de construction, la loi et le décret d’application ont fixé le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction. C’est pourquoi, seul l’achèvement de certains travaux autorise le constructeur à demander au maître de l’ouvrage le paiement d’ appels de fonds dont le montant ne peut pas dépasser undd pourcentage du prix convenu.

Le maître de l’ouvrage est ainsi assuré que les sommes versées au constructeur correspondent à l’avancement des travaux.

 

Obligation pour le constructeur de respecter les délais mentionnés dans le contrat

Le contrat de construction de maison individuelle comporte trois délais distincts. Des sanctions spécifiques existent si le constructeur ne respecte pas ces délais. Notamment, si le constructeur ne livre pas la maison au terme du délai de réalisation des travaux, il est tenu de verser des pénalités de retard, qui s’élèvent à 1/3000eme du prix convenu par jour de retard.

 

Obligation pour le constructeur de souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus avant l’ouverture du chantier

Pour pouvoir ouvrir le chantier, le constructeur doit obligatoirement avoir au préalable obtenu une attestation nominative de garantie de livraison à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur en cours de construction, le garant est tenu de terminer la construction conformément aux termes du contrat de construction.

Grâce à cette garantie, le maître de l’ouvrage est assuré que, malgré les éventuelles difficultés rencontrées par son constructeur, sa maison sera achevée aux prix et délais convenus.