Quels sont les contrats qui encadrent la construction d’une maison individuelle ?
Plusieurs types de contrats peuvent être utilisés pour construire une maison individuelle : vente d’immeuble à construire, contrat de construction de maison individuelle, contrat de maîtrise d’œuvre, contrat de promotion immobilière.
Le choix du contrat est très important puisque chaque contrat fait l’objet d’une réglementation spécifique, apportant des protections plus ou moins importantes à l’acquéreur.
Pour connaître le contrat le plus adapté au projet de construction d’un particulier, divers critères sont à prendre en compte. Le choix du contrat est tout d’abord dicté par un élément de fait : le particulier est-il propriétaire d’un terrain ? S’il ne dispose pas de terrain, seule la vente d’immeuble à construire peut lui permettre d’acquérir une maison neuve (I). Dans le cas où le particulier est propriétaire d’un terrain, trois contrats distincts encadrent alors la construction d’une maison individuelle (II).
Sommaire
- Le particulier n’est pas propriétaire ou ne bénéficie pas d’une promesse de vente sur un terrain
- Le particulier est propriétaire ou bénéficie d’une promesse de vente sur un terrain
I- Le particulier n’est pas propriétaire de son terrain ou ne bénéficie pas d’une promesse de vente sur un terrain.
Il doit alors signer une vente d’immeuble à construire, qui prendra le plus souvent la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement. L’acquéreur deviendra alors propriétaire à la fois du terrain et de la maison.
Si ce contrat est largement réglementé et offre de nombreuses garanties au particulier, il présente cependant l’inconvénient d’imposer à l’acquéreur une maison dont il ne peut choisir l’architecture. Il est tenu par les plans qui ont été réalisés par le promoteur sans avoir la possibilité d’y apporter de modification.
II- Le particulier est propriétaire de son terrain ou bénéficie d’une promesse de vente sur un terrain.
Trois contrats encadrent la construction d’une maison individuelle sur un terrain appartenant au maître de l’ouvrage : le contrat de construction de maison individuelle, le contrat de maîtrise d’œuvre, le contrat de promotion immobilière.
Par rapport à la vente d’immeuble à construire, ces contrats présentent l’avantage de laisser le particulier entièrement libre de ses choix. C’est à lui qu’il appartient de déterminer notamment le modèle de maison qu’il souhaite faire construire, les matériaux qui seront utilisés, l’aménagement intérieur.
Néanmoins, ces contrats font l’objet de réglementations distinctes, plus ou moins protectrices du particulier. Il est donc intéressant de comparer les réglementations applicables aux deux contrats les plus utilisés lorsque le maître de l’ouvrage est propriétaire de son terrain : le contrat de construction de maison individuelle et le contrat de maîtrise d’œuvre.
* Le contrat de construction de maison individuelle
Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat dans lequel une personne, dénommée constructeur, se charge de la construction d’une maison pour un maître d’ouvrage. Ce contrat est réglementé par une loi du 19 décembre 1990, dont les dispositions sont d’ordre public. La construction d’une maison individuelle dans le cadre d’un tel contrat est alors très encadrée puisque cette loi régit aussi bien le contenu que le fonctionnement du contrat.
- Le contenu du contrat de construction de maison individuelle
Pour être conforme à la loi, le contrat doit obligatoirement contenir certaines mentions (notamment la consistance et les caractéristiques techniques de la maison, le coût total de l’opération, le délai de réalisation des travaux….). A l’inverse, certaines clauses considérées comme abusives ne peuvent pas être insérées dans le contrat.
Si le particulier finance la construction de sa maison par l’intermédiaire d’un prêt, le prêteur doit alors vérifier que le contrat qui a été signé comporte bien toutes les mentions obligatoires imposées par la loi.
- Un délai de réflexion
Une fois le contrat signé et les plans réalisés, le constructeur doit les envoyer, accompagnés de la notice descriptive et de la notice d’information, au maître de l’ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception. A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, le maître de l’ouvrage dispose alors d’un délai de 7 jours pour se rétracter.
- Le fonctionnement du contrat
* Une fois le chantier ouvert, le constructeur doit réaliser l’ensemble des travaux et livrer la maison dans un délai déterminé. A défaut, il est tenu de verser au maître de l’ouvrage des pénalités de retard.
* Le montant des appels de fonds pouvant être réclamés par le constructeur sont fixés de manière impérative par la loi en fonction de l’avancement des travaux. Ce n’est que lorsque certains stades de construction sont atteints que le constructeur peut demander au maître de l’ouvrage le paiement d’un appel de fonds dont le montant ne peut pas être supérieur à un certain pourcentage du prix convenu fixé par la loi.
- Une garantie de livraison en cas de défaillance du constructeur
Dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle, les travaux de construction ne peuvent pas commencer si le constructeur n’a pas auparavant obtenu une garantie de livraison à prix et délais convenus, alors même que toutes les autorisations administratives nécessaires pour réaliser les travaux ont déjà été obtenues.
Ainsi, en cas de défaillance du constructeur en cours de construction, le garant qui a délivré la garantie de livraison à prix et délais convenus est tenu de terminer la construction aux prix et délais fixés.
La réglementation applicable à ce contrat est donc très protectrice du particulier. C’est pourquoi, ce contrat est recommandé lorsque le particulier qui souhaite faire construire une maison ne possède pas de compétences juridiques ou techniques particulières en matière de construction, que le budget dont il dispose est connu à l’avance et ne peut pas être dépassé et qu’il entend pouvoir emménager sous un certain délai.
* Le contrat de maîtrise d’oeuvre
Le contrat de maîtrise d’œuvre est une prestation de services exclusivement intellectuelle, qui consiste en une assistance au maître de l’ouvrage pour l’élaboration du projet, la sélection des entreprises réalisatrices et la coordination du chantier. Le maître d’œuvre ne se charge donc pas de la réalisation même de la construction, ce qui le distingue du constructeur de maison individuelle, mais intervient uniquement comme conseil du maître de l’ouvrage.
Ce contrat ne fait pas l’objet d’une réglementation spécifique. Il est donc uniquement soumis aux articles 1779 et suivants du code civil relatifs au contrat de louage d’ouvrage, dont la réglementation est très succincte et très peu protectrice du maître de l’ouvrage.
- Le contenu du contrat de maîtrise d’oeuvre
Il n’est pas fixé par loi. En conséquence, seules les dispositions que les parties veulent mentionner y figurent. En général, ne sont insérées dans ce contrat que les clauses qui ont été négociées par les parties.
- Un contrat définitif dès sa signature
Une fois signé, le contrat engage définitivement les deux parties. Dans ce cadre juridique, le maître de l’ouvrage ne dispose donc d’aucun délai de réflexion.
- Le fonctionnement du contrat
Ne se chargeant pas de la réalisation de l’ouvrage, le maître d’œuvre ne peut, lors de la signature du contrat avec son client, s’engager sur le coût final de la construction mais seulement sur le montant de sa propre prestation.
La construction d’une maison individuelle par l’intermédiaire d’un contrat de maîtrise d’œuvre est appropriée lorsque le maître de l’ouvrage souhaite intervenir de manière importante tout au long de son projet de construction. Dans le cadre de ce contrat, il lui appartient en effet de contacter toutes les entreprises qui interviendront sur le chantier, de signer l’ensemble des devis et de surveiller l’avancement des travaux. Le maître d’œuvre a uniquement pour mission d’assister et de conseiller le maître de l’ouvrage.
